Nachhaltigkeit bestimmt Rendite und Resilienz von Immobilieninvestments

Ein Fachbeitrag von Christine Viehbeck und Nicolai Schmid, Fundamenta Group Deutschland

Fonds-News Februar 2023 – Newsletter abonnieren

Immobilieninvestments können das Anlageportfolio einer gemeinnützigen Organisation bereichern, doch ihr Erfolg hängt zukünftig immer stärker von ESG-Kriterien ab. Investoren sollten ein breites Spektrum von ökologischen und sozialen Faktoren im Auge behalten.

Seit Jahrhunderten halten Stiftungen Immobilienvermögen. Als äußerst langlebige Wirtschaftsgüter, die sehr kalkulierbare, regelmäßige Erträge liefern, sind sie prädestiniert für ihre meist auf Sicherheit und Langfristigkeit ausgerichtete Anlagestrategien. Während der Niedrigzinsphase, als Anleihen kaum noch Erträge generierten, haben sich immer mehr gemeinnützigen Organisationen, darunter Stiftungen, gemeinnützige GmbHs oder Vereine, Immobilien zugewandt. Auch im aktuellen Umfeld setzen viele Investoren auf diese Anlageklasse, und das mit gutem Grund, denn Immobilien gelten als verhältnismäßig resilient gegen Inflation und konjunkturelle Schwankungen.

Ihnen kommt aber auch eine besondere Bedeutung beim nachhaltigen Umbau der Wirtschaft zu. Das gilt sowohl für den Aspekt der ökologischen als auch der sozialen Nachhaltigkeit. Es ist abzusehen, dass Wirtschaftsgüter, die bestimmten ESG-Kriterien (ESG = Environmental, Social, Governance – deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) nicht genügen, zukünftig zu sogenannten Stranded Assets werden – zu Vermögensgegenständen also, die unverkäuflich und unvermietbar und damit weitgehend wertlos sind. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage insbesondere nach Wohnimmobilien verhältnismäßig unempfindlich gegen Konjunkturschwankungen, da Wohnen ein menschliches Grundbedürfnis ist. Die Nachfrage dürfte sich umso stärker auf ESG-konforme Immobilien konzentrieren. In Teilen deutet sich diese Entwicklung bereits in den Objektbewertungen an, in die ESG-relevante Themen stärker einfließen und auf die sowohl bereits vollzogene und geplante Verschärfungen der Regulierung als auch veränderte Präferenzen von Investoren einwirken.

Klimaschutz ohne die Immobilienwirtschaft nicht realisierbar

Um eine globale Klimakatastrophe abzuwenden, haben sich die meisten Staaten der Welt im Pariser Abkommen darauf geeinigt, die menschengemachte Erderwärmung auf 1,5 Grad Celsius zu begrenzen. Die einzelnen Staaten und die Europäische Union setzen das mit Klimaschutzplänen um. Diese zielen zu einem erheblichen Teil auf die Immobilienwirtschaft ab, da mehr als 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen aus Gebäuden stammen. So hat die Bundesregierung das Ziel ausgerufen, bis 2045 Treibhausgasneutralität zu erreichen.

Die Europäische Union und die nationalen Regierungen erhöhen den Druck auf die Immobilienwirtschaft kontinuierlich. Das geschieht einerseits über die CO2-Bepreisung, die einen stetig steigenden Betrag vorsieht, der je emittierter Tonne Kohlenstoffdioxid zu entrichten ist. Zum anderen werden die baulichen Anforderungen hinsichtlich der Energieeffizienz immer weiter verschärft. Diese wird wesentlich von der Dämmqualität von Fassaden, Dach und Fenstern bestimmt sowie von der Art und Effizienz der Heizungsanlage. Unabhängig vom Energieverbrauch verbessert außerdem die Nutzung erneuerbarer Energien, etwa Solarenergie oder Geothermie, die Energieeffizienz. Das betrifft Neubauten ebenso wie Bestandsgebäude. Vor allem die energetische Sanierung des Bestands ist eine Herausforderung. Denn die meisten Gebäude, in denen Menschen in 30 Jahren wohnen oder arbeiten werden, sind längst gebaut, und der größte Teil von ihnen ist mindestens 50 Jahre alt und stammt aus einer Zeit, als Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen noch kaum ein Thema waren.

Wer – direkt oder über einen Fonds – in eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio investiert, sollte sich daher die Energieeffizienz der einzelnen Objekte genau anschauen. Auskunft darüber gibt die Energieeffizienzklasse im Energieausweis, der beim Verkauf eines Gebäudes vorzulegen ist. Die Klassen reichen von A+ (geringster Energiebedarf je Quadratmeter) bis H (höchster Bedarf). Für ältere Gebäude mit niedrigem energetischen Standard sollte ein verbindlicher Sanierungsplan vorliegen, einschließlich einer plausiblen Zeit- und Kostenplanung.

Zunehmend Beachtung findet auch das Thema „graue Energie“. Darunter versteht man die Energie, die beim Bau eines Gebäudes und für die Herstellung der benötigten Baustoffe aufgewendet wird. Betrachtet man die ökologischen Kosten eines Gebäudes von dessen Errichtung über seine Nutzung bis hin zum Abriss und zur Wiederverwertung beziehungsweise Entsorgung der Baustoffe (Cradle-to-Cradle-Prinzip), erweist es sich häufig als ökologisch vorteilhafter, ein altes Gebäude zu sanieren, anstatt ein neues nach dem aktuellen Standard zu errichten.

Immer mehr Immobilienentwickler und -investoren beschäftigen sich aus ökologischen Gründen auch mit Methoden des seriellen und modularen Bauens. Dabei werden Gebäude so geplant, dass möglichst viele und große Teile in Fabriken vorgefertigt werden. Das kann für erhebliche Einsparungen beim Energieaufwand und bei den CO2-Emissionen sorgen. Die Methode ermöglicht auch ein deutlich kostengünstigeres Bauen, was unter sozialen Gesichtspunkten immer wichtiger wird.

Soziale Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung

Nachhaltigkeit bezieht sich nicht nur auf ökologische Aspekte. Die Dimension der sozialen Nachhaltigkeit gewinnt ebenfalls immer mehr an Bedeutung, und auch hier spielt die Immobilienwirtschaft eine herausragende Rolle. Denn Menschen verbringen den überwiegenden Teil ihrer Lebenszeit in Gebäuden, und diese bestimmen Lebensqualität, Gesundheit und soziale Teilhabemöglichkeiten entscheidend mit. Direkt können Gebäude der sozialen Nachhaltigkeit dienen, indem sie Gesundheit und Wohlbefinden fördern oder etwa die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderung oder Familien besonders berücksichtigen.

Der wichtigste soziale Faktor aber ist die Bezahlbarkeit von Wohnraum. Zwar hatte die amtierende Bundesregierung das Ziel ausgerufen, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, dieses dürfte sie Stand heute jedoch bei Weitem verfehlen. Baukosteninflation und Zinsanstieg bremsen derzeit die Wohnungsbautätigkeit, sodass auch für das kommende Jahr wenig Entspannung beim Angebot zu erwarten ist. Schon in den vergangenen Jahren war Wohnraum knapp und angemessene Wohnungen wegen teils massiv steigender Kaufpreise und Mieten für immer mehr Familien nicht mehr erschwinglich. Seit diesem Jahr zehren die hohen Inflationsraten so stark am verfügbaren Einkommen der Privathaushalte wie seit Jahrzehnten nicht mehr, wodurch das Thema Bezahlbarkeit von Wohnraum stark an Brisanz gewinnt.

Zunehmend gerät das ökologische Ziel, Gebäude energieeffizienter zu machen, in Konflikt mit dem sozialen Ziel, Wohnraum bezahlbar zu halten. Denn Eigentümer können die Kosten für energetische Sanierungen auf die Mieter abwälzen, was sich in höheren Kaltmieten niederschlägt. Die Sanierungskosten sind in den zurückliegenden Monaten und Quartalen teils noch deutlich stärker als die allgemeinen Verbraucherpreise gestiegen, weil die Baubranche in besonderem Maße unter Lieferkettenproblemen und Personalmangel leidet.

Auf der anderen Seite steigen derzeit gerade die Energiekosten in beispiellosem Ausmaß und tragen dazu bei, dass einkommensschwächere Familien in Existenznot kommen. Energetische Sanierungen senken die Heizkosten, und bei den derzeit hohen Energiepreisen ist die Entlastungswirkung besonders groß. Investoren, die sich an Wohnimmobilienfonds oder -portfolios beteiligen und Wert auf soziale Nachhaltigkeit legen, sollten darauf achten, ob das verwaltende Unternehmen über eine Sozialcharta verfügt, die neben der Gewinnerzielung auch die Interessen von Mietern berücksichtigt. Eine solche Charta kann zum Beispiel das Bekenntnis zu einer sozialverträglichen Vermietungspolitik beinhalten. Das würde etwa Luxussanierungen zugunsten starker Mieterhöhungen ausschließen. Sie kann auch Regelungen für den Fall von Mietrückständen vorsehen, die eine Kündigung erst als letztes Mittel vorsehen.

EU-Offenlegungsverordnung

Bei Fonds und anderen Finanzprodukten soll die EU-Offenlegungsverordnung für mehr Transparenz hinsichtlich der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsthemen sorgen. Fonds nach Artikel 8 der Verordnung verfolgen im Rahmen ihrer Anlagestrategie explizit ökologische und/oder soziale Nachhaltigkeitsmerkmale neben anderen Zielen, insbesondere der Gewinnerzielung. Sie werden auch als „hellgrüne“ Fonds bezeichnet. „Dunkelgrüne“ Artikel-9-Fonds räumen der Nachhaltigkeit Vorrang ein. Fonds, die keinerlei Nachhaltigkeitsmerkmale oder -ziele verfolgen, fallen unter Artikel 6. Dabei verpflichtet die Verordnung die Anbieter, darzulegen, wie sie ihre Ziele definieren und wie sie diese erreichen wollen – beziehungsweise warum sie keine Nachhaltigkeitsziele verfolgen.

Die Kriterien dafür, was als nachhaltig gilt, sind bei Weitem nicht umfassend verbindlich definiert. Die sogenannte Taxonomie-Verordnung der Europäischen Union listet eine Reihe von Wirtschaftstätigkeiten auf, die als ökologisch nachhaltig gelten. Die Taxonomie ist aber nicht abschließend und wird sich in den kommenden Jahren fortentwickeln. Insbesondere das Feld der sozialen Nachhaltigkeit fehlt hier noch völlig, eine entsprechende Erweiterung befindet sich gerade erst im Diskussionsstadium. Anbieter von Finanzprodukten müssen daher zu einem guten Teil eigene Kriterien entwickeln, anhand derer sie ihr nachhaltiges Handeln messen, und Investoren müssen sich ein eigenes Urteil bilden, ob diese plausibel und ausreichend sind.

Fazit

Immobilieninvestments ohne Berücksichtigung von ESG-Kriterien werden zunehmend riskanter. Investoren jedoch, die die wesentlichen Kriterien kennen und berücksichtigen, können sich mit Immobilien langfristig rentabler und resilienter aufstellen. Dabei wird der Faktor Nachhaltigkeit immer mehr auch zum Renditefaktor. Unabhängig davon bieten ESG-konforme Immobilien neben einer finanziellen auch eine „Nachhaltigkeitsrendite“. Gemeinnützige Organisationen können solche Investments helfen, ihre gemeinnützigen Ziele glaubwürdig zu erreichen.

---

Fundamenta Group Deutschland

Die Fundamenta Group Deutschland ist ein unabhängiger, inhabergeführter Real Estate Asset Manager mit Schweizer Wurzeln und langjähriger Expertise im Bereich Wohnen. Sie ist darauf spezialisiert, Immobilienportfolios für institutionelle Investoren aufzubauen und unter der Berücksichtigung von ESG-Gesichtspunkten zu entwickeln. Nachhaltiges und verantwortungsbewusstes Handeln im Sinne der Berücksichtigung von ESG – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung bei der wirtschaftlichen Tätigkeit ist neben klassischen Unternehmenszielen wie der Gewinn- und Umsatzmaximierung als gleichrangiges und gleichgewichtetest Unternehmensziel definiert. 100% der von der Fundamenta Group Deutschland AG betreuten Fonds sind als Artikel-8-Fonds der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert.

Foto: Jenny Sturm, stock.adobe.com

Autorin und Autor dieses Fachbeitrags